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Afinal vale ou não a pena investir em casas para arrendar?

Afinal Vale Ou Não A Pena Investir Em Casas Para Arrendar?

Você é aquela pessoa super poupada que tem o dinheiro parado no Banco por não saber onde investir? Recebeu uma herança e não sabe o fazer ao dinheiro?

O baixo rendimento das aplicações a prazo, consideradas as mais seguras e o risco elevado de investir em ações ou outros ativos de risco, leva a que muitas vezes as pessoas fiquem com dinheiro parado na conta à ordem ou o invistam sem retorno praticamente nenhum, por não saber onde investir. Pois bem, o investimento em imobiliário é tradicionalmente um dos investimentos mais seguros e com bons rendimentos a médio/longo prazo.

Neste artigo vamos lhe dar uma alternativa com um risco mais baixo e um exemplo de um caso real que o vai ajudar a perceber as vantagens deste tipo de investimento.
Sabia que pode comprar uma habitação para arrendamento e pedir ao Banco um crédito habitação com essa finalidade?
Esta é uma opção de investimento que não o obriga a investir um capital muito elevado e ainda consegue obter diferentes tipos de retorno, que podem depender do seu perfil e disponibilidade?
Por exemplo, pode adquirir um segundo imóvel para ter um rendimento através de uma renda fixa, com um contrato de arrendamento de longa duração, ou aproveitar o crescimento turístico e fazer arrendamentos de curta duração, embora aqui terá de disponibilizar mais do seu tempo
para os check-in/check-out ou em alternativa, reduzir um pouco o seu lucro, contratando um serviço externo para fazer essa gestão.

A pensar nesta oportunidade, O SENHOR DO BANCO identifica-lhe uma série de pontos, que deve ter em consideração, se estiver a ponderar efetuar um investimento nesse sector. Ainda que não tenha capital para comprar uma casa a pronto, ou ainda que tenha, mas não queira “colocar os ovos todos no mesmo cesto”, ou simplesmente não queria ficar descapitalizado, pode pedir um crédito habitação para complementar o valor para a compra. Ao iniciar o processo do financiamento deverá identificar ao banco
que a finalidade do mesmo é para arrendamento, já que tem pressupostos diferentes da primeira habitação.

Olhemos então para as diferenças:
• o valor da entrada mínima será maior. De acordo com o Banco de Portugal o valor mínimo de capitais próprios para a finalidade de arrendamento, é de 20% do valor de aquisição, podendo, no entanto, ser
pedido mais, dependendo do banco que lhe fizer o financiamento;

• Tenha em atenção ao Banco que vai escolher para o apoiar, pois há
Bancos que exigem desde 30% a 40% do valor de aquisição para fazer
este crédito, pelo que o ideal é pedir ajuda a um intermediário de
crédito.

• Ocorre num maior risco com a avaliação, isto porque um imóvel
destinado ao arrendamento tem um valor de mercado inferior a se
estiver livre e desocupado. A lógica, é que se o imóvel estiver arrendado
por um determinado período, vamos supor 3 anos, e pretender vender o
imóvel, haverá menos procura, já que a maioria das pessoas compra para
viver e não estaria disponível para esperar 3 anos para o poder fazer.
Assim, como há menos procura, o valor de mercado também é mais
baixo;

• Poderá haver um critério mais rigoroso que pode implicar taxas mais
elevadas, tendo em conta que esse tipo de crédito possui maior risco de
incumprimento aos olhos dos bancos, por não ser a morada principal do
agregado familiar. A lógica é que em caso de dificuldades financeiras, é
mais fácil deixar de pagar uma segunda habitação, do que a casa em que
vivemos;

• Deverá ter atenção à taxa de esforço. Possivelmente você já tem outras
prestações, nomeadamente com a primeira habitação e apesar de ir
comprar uma casa para arrendamento, esta ainda não estará arrendada,
pelo que este rendimento futuro não será considerado no momento de
conceção de crédito. Esteja seguro que as suas contas se enquadram.

• Devido ao maior risco de crédito, os prazos para o financiamento também
poderão ser menores o que refletirá no valor das prestações. Mais uma
vez, devemos procurar o Banco indicado para o apoiar.

Veja agora um caso real que partilhamos consigo e onde percebemos que no limite, você poderá ter uma casa que se irá pagar sozinha.
O João e Catarina (nomes fictícios) tinham 40.000€ aplicados num depósito a prazo que rendia 0,2% ao ano. Fizeram as contas e perceberam que este investimento lhes estava a render apenas 80€/ano e pensaram numa forma de investir esse dinheiro. Eles não tinham capacidade para comprar uma casa a pronto, mas têm capacidade financeira para um segundo empréstimo. Eles formam um agregado de 2 pessoas e possuem os
dois um rendimento líquido mensal de 2.000€. Eles não queriam ficar totalmente descapitalizados, não vá haver alguma surpresa e não pretendiam investir todo o capital.

Informaram-se com O SENHOR DO BANCO e perceberam que tinham capacidade para um segundo empréstimo que lhes permitiu investir algum do dinheiro que tinham.
Eles compraram uma casa de 90.000€, um T1 de apenas 55m2, que não estando remodelado, estava praticamente habitável, carecendo apenas de uns pequenos ajustes e uma pintura para poder ser colocado no mercado de arrendamento. Como conseguiram uma boa localização, próximo da estação de comboios, conseguiram arrendar por 550€/mês.
Eles têm uma prestação da primeira habitação de 300€/mês, sem outras prestações, o que lhes dava uma taxa de esforço de (300€ / 2.000€) 15% e assim conseguiram aprovação para um segundo financiamento destinado a arrendamento.

Dos 90.000€ da aquisição, tiveram de investir 18.000€ (20%) para a entrada, mais os custos totais do processo, que foram de cerca de 3.000€, (tenha em atenção que numa habitação para arrendamento, não existe redução, nem isenção do IMT). Assim, aos 40.000€ de poupanças que tinham, tiveram de investir 21.000€ para comprar uma habitação para arrendar, ficando com 19.000€ de lado, em casa de alguma necessidade.

A nova prestação, para um empréstimo de 30 anos, ficou em cerca de 240€ / mês e assim a taxa de esforço ficou em (540 / 2.000€) 27%, devidamente enquadrada nas exigências dos Bancos.
Sabendo que os rendimentos prediais têm um encargo fiscal de 28%, a renda líquida que irão receber será de (550€ x 72%) 396€. Se considerarmos um valor anual, (396 x 12 meses) será de 4.752€. A este valor, deverá retirar o valor do condomínio, do IMI, e do seguro do imóvel, sendo que neste caso são de 180€/ano, 101,27€ e 146€, respetivamente. Assim, o valor líquido anual será então de 4.752€ – 180€ – 101,27€ – 146€ = 4.324,73€. Agora voltamos a ver quanto isto dá mensalmente e temos 4.324,73€ / 12 = 360,39€.
Feitas as contas, o João e a Catarina irão receber 360,39€, tendo investido 21.000€ para o efeito. Assim, o rendimento anual líquido destes 21.000€, será de 4.324,73€ / 21.000€ = 20,6%. Sim, esse é o rendimento do capital investido.
O leitor estará a pensar, “Ok, mas isso não pode ser assim porque eles têm um crédito para pagar”. Sim, claro que sim, mas esse crédito é um capital alheio, que tem custos representados pelos juros e pelo seguro de vida, mas que no limite um dia serão pagos e deixarão de existir, ficando apenas o rendimento e ainda com uma casa que se pagou a si mesma. Pense desta forma, o João e a Catarina não faziam o crédito habitação para arrendamento e escolhiam que os 80€/ano que recebem da aplicação a prazo serão utilizados para amortizar a divida da primeira habitação. Na prática, eles têm um rendimento de um investimento e optaram por usá-lo no pagamento de uma divida. No caso da casa arrendada não é muito diferente, o rendimento que obtêm do investimento é utilizado para pagar a divida, é certo, mas o João e a Catarina não precisam do seu rendimento mensal para pagar essa divida, pois ela é paga com o retorno do investimento dos 21.000€. Faz sentido?

Agora visto assim, parece tudo um “mar de rosas”, mas calma, nem tudo é perfeito. No início do artigo referimos que este é um investimento com um risco mais baixo, mas não está imune ao risco, pode haver desvalorização do imóvel, podem deixar de lhe pagar a renda, podem não cuidar do imóvel. Vão sempre existir riscos, mas podemos tentar diminuí-los ao máximo, começando pela escolha dos inquilinos que é talvez o maior
risco. Procure não aceitar a primeira oferta, informe-me o mais possível das condições financeiras do mesmo, procure que tenhas fiadores, se não se sentir confortável sem eles e exija uma ou mais rendas de caução. Deve nas suas contas considerar sempre esta hipótese e só avançar caso tenha capacidade, tal como o João e a Catarina, para pagarem a prestação, caso lhe deixem de pagar, pelo menos até conseguir despejar os inquilinos e arranjar outros bons pagadores.

Tudo isto é muito mais difícil sem a ajuda de profissionais dedicados, mas felizmente O SENHOR DO BANCO já tem experiência nestes casos e poderá ajudá-lo a ver a melhor forma de dar este passo.

This Post Has One Comment
  1. Discordo dos 20%, tendo em vista que a prestação do financiamento deve ser paga. Além di mais, no final do período existe uma receita residual do bem adquirido que nao pode ser desconsiderada.

    Supondo que 10% do saldo será utilizado como fundo de reserva para danos ao imóvel (acredite… os inquilinos fazem isso!) e se o imovel for vendido no final dos 30 anos sem valorização, teremos uma TIR de 8,9%aa… Nada mal!

    Melhor precificar do que ficar no emocional!

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