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Desmistificando as opções de Crédito Habitação: Taxa Variável ou Taxa Fixa? Qual devo escolher?

Desmistificando As Opções De Crédito Habitação: Taxa Variável Ou Taxa Fixa?                                     Qual Devo Escolher?

Desde a última crise económica, que o crédito habitação foi uma das áreas mais impactadas do setor financeiro, e os rumores de uma possível “nova crise global”, “bolha imobiliária”, “sobrevalorização do mercado”, “alto nível de exposição da banca face ao crédito” e outros títulos alarmantes e assustadores que tem sido noticiado nos últimos tempos,  há muitos clientes a perguntarem-nos qual a melhor escolha entre os tipos das taxas oferecidas para compra de um imóvel. 

Será que devemos escolher a TAXA VARIAVEL ou a TAXA FIXA – que se tornou mais conhecida após a crise de 2008 e é apresentada, pela banca, como “a taxa que assegura a sua tranquilidade por tornar as prestações previsíveis até o final do financiamento”. Mas será mesmo que ela é assim tão vantajosa? Vamos desmistificar essas taxas e apontar a maior vantagem e desvantagem de cada uma delas para a compra de sua casa. Ao final do artigo apresentaremos duas dicas para orientar a sua escolha de acordo com o que faz mais sentido para o seu agregado familiar. Iniciando pela tipologia – variável, que como o nome mesmo indica, é a taxa que oscila de acordo com as taxas de juros de referência do mercado. No caso português, a taxa variável para o financiamento de um imóvel é associada à Euribor,

ou podemos dizer que, a taxa é indexada à Euribor. Assim, a taxa de juro variável para o financiamento de um imóvel será composta pelo famoso “spread”, ou a margem de lucro do banco, e a Euribor, que varia de acordo com o mercado e é revista no contrato do crédito habitação de acordo com a periodicidade estabelecida (6 ou 12 meses por exemplo). Dessa forma, se optar pela taxa variável, com Euribor a 6 meses, no final deste período terá a sua prestação revista e poderá haver um aumento ou descida da sua prestação conforme as taxas praticadas no mercado neste momento. (Note-se que atualmente a grande maioria dos Bancos, só faz contrato indexados à Euribor a 12 meses, pelo que deverá sempre validar isso com o seu Banco previamente). Os ajustes serão sucessivos até o fim do prazo do contrato e, por esse motivo, pode haver um certo receio tendo em vista o mercado ser dinâmico e não termos como controlar o que acontecerá no futuro e como isso impactará a Euribor. Sendo essa a principal desvantagem apontada da taxa variável, no entanto, tem a vantagem de, conforme o Decreto Lei nº 51/2007, de 7 de Março, a comissão por amortização ou liquidação antecipada, não pode ser superior aos 0,5% do capital a amortizar/liquidar. Esta opção ainda permite fazer o financiamento até ao máximo permitido pelo Banco de Portugal, ou seja, 40 anos, desde que não ultrapasse os 75 anos de idade. 

A taxa fixa, ao contrário da apresentada acima e como o nome indica, definirá uma prestação fixa por todo o período acordado do crédito habitação. O que remete a que muitas pessoas sintam a segurança e tranquilidade de saber o que estará a pagar agora e daqui a 20 ou a 30 anos, (neste cenário, não existe no momento nenhum Banco que aceite taxa fixa a mais de 30 anos, o que pode significar um agravamento ainda maior da prestação mensal). Deve ver esta opção como uma espécie de seguro, já que o salvaguarda que caso algo corra mal no mercado, a sua prestação não mexe e essa é a maior vantagem apontada da taxa fixa. Nesse sentido, temos clientes que preferem esta tranquilidade, porém toda essa regularidade não é de borla, lembre-se sempre de que “não há almoços grátis” e nada lhe garante que irá poupar no final do prazo. Assim sendo, passemos a principal desvantagem dessa alternativa. 

Devemos sempre pensar que um credor nunca não lhe fará uma proposta para perder dinheiro com empréstimo que lhe concedeu, ou seja, o banco não calcula uma taxa para no final do período, acabar a perder. Assim quando uma taxa fixa é apresentada ao cliente, ela reflete aquilo que é a previsão do Banco, acrescida de uma margem de lucro. Naturalmente o Banco não tem forma de assegurar que isso irá acontecer, é apenas uma previsão e até e pode correr mal, a Euribor suba e seja o Banco a ficar prejudicado, no entanto, o pressuposto inicial é de que o Banco está a propor para ser vantajoso para eles, não para si.  Assim, nos primeiros anos, é quase certo que irá pagar mais em taxa fixa, só passado alguns anos e caso de facto a Euribor suba para compensar esse valor, é que o cliente irá começar a poupar efetivamente. Além desta questão, os contratos com taxa fixa, têm uma comissão de amortização antecipada de 2%, ou seja, 4 vezes mais do que na taxa variável. 

Perceba que a vantagem de uma taxa é a análoga a desvantagem da outra. Por mais que você saiba o valor que vai pagar a cada prestação por todo o período do crédito habitação na taxa fixa, sabe também que está a pagar mais desde já por isso sem a certeza de que um dia venha a lucrar por essa escolha. Do outro modo, as prestações são inconstantes, mas está a pagar exatamente o que reflete o mercado, que atualmente é uma taxa Euribor negativa. 

Agora que já conseguiu perceber, qual as vantagens e desvantagens de cada taxa apresentada pela banca, passemos as dicas para que poderão lhe ajudar a escolher qual a melhor taxa para o seu agregado familiar. 

Ao conversar com nossos clientes, tentamos sempre perceber qual o perfil financeiro deles. Se nos dizem que têm um perfil gastador, a taxa fixa pode ser uma boa escolha, tendo em conta que já estarão descansados quanto ao valor que deverão guardar todos os meses para o pagamento das prestações. Porém se o cliente se identifica com um perfil poupado, a taxa variável pode mais interessante, na medida em que, se as taxas subirem o cliente pode-se socorrer das poupanças até voltarem a descer. Note-se que no passado, quando as taxas atingiram o máximo acima de 5%, esta situação durou cerca de 2 anos até voltar a descer. Tendo em conta que a taxa variável é financeiramente mais competitiva e, mesmo variando para cima – devido a uma subida da Euribor por exemplo, um cliente poupador terá como suportar essas alterações e se beneficiar do período em que as taxas estão mais baixas. Importa assim, ser você mesmo a identificar qual o seu perfil, para o ajudar a tomar uma decisão. 

Uma segunda dica é olhar para a simulação, enviada pelos bancos (FINE), quanto a prestação custará caso haja uma subida da Euribor até o maior patamar atingido desde que a taxa existe. Sim! A sua simulação contém essa informação! Se achar que mesmo essa prestação, consideravelmente mais alta, estará enquadrada nas suas capacidades e sabendo que, historicamente, e Euribor nunca ficou por muito tempo em níveis tão elevados, poderá optar pela taxa variável e usufruir de melhores condições para o seu crédito habitação a longo prazo. 

Se mesmo com todas essas explicações ainda tiver duvidas a escolher a melhor opção para o seu perfil, não dispense o serviço especializado, O Senhor do Banco está sempre disponível para tirar qualquer dúvida e ajudar-lhe para que todo esse processo seja prudente e sob medida. 

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